O que é uma avaliação imobiliária

Por Mathusa Avanci, corretora imobiliária 

Dez/2023 

Por vários motivos como partilha de bens, processos de compra e venda de imóveis, financiamentos bancários, entre outros, é necessária uma avaliação imobiliária com a intensão de definir de forma mais assertiva o seu valor de mercado baseando-se em procedimentos técnicos e normas considerando fatores como localização, metragem, material utilizado e conveniências próximas.

Avaliação inicia-se com a vistoria completa do imóvel e de seu entorno, algumas condições podem valorizar ou depreciar o imóvel avaliando, como bairro com maior ou menor predileção, vias de acesso, transporte público, escolas, comércios, espaços de recreação e proximidades com a natureza por exemplo. Outros critérios como poluição sonora e segurança também são levados em conta.

Em se tratando do imóvel em si, os critérios de avaliação levam em conta a pintura, fachada, tipo de piso, área / metragem, características do terreno, posição solar, quantidades de quartos, banheiros, forro, documentação, débitos que possam existir, também conta itens como muro, piscina e anexos.

Existem diversos métodos de avaliação, sendo os mais praticados o método evolutivo, feito a partir do cálculo do valor do terreno e suas benfeitorias e o método involutivo, da qual estuda a viabilidade técnica econômica do valor do terreno em estado bruto. Mas, o mais utilizado é o método comparativo de dados de mercado, comparando imóveis da qual estão sendo ofertados ou já negociados confrontando os dados que se aproximam do imóvel em questão com características intrínsecas e extrínsecas semelhantes.

Pode existir durante a confecção da avaliação situações como o imóvel avaliando possuir piscina e as amostras não, nesse caso elucidado é permitido que seja feita o orçamento em separado da instalação de uma piscina com características análogas para chegar ao valor mais exato do imóvel mesmo que as amostras sejam diferentes nesse quesito.

Amostras são imóveis similares ao imóvel avaliando em relação a localização, metragem, padrão construtivo e outros e a recomendação é que se tenha um número satisfatório de amostras a serem comparadas, preferencialmente de 7 a 20, isso se tratando de imóveis residenciais urbanos, já que outros imóveis como escolas, empresas, galpões também podem ser objeto de avaliações o que torna mais difíceis múltiplas quantidades de amostras considerando o tipo de construção e destinação.

O corretor imobiliário devidamente registrado em seu órgão, o CRECI, poderá opinar e emitir laudo de avaliação mercadológica sempre se baseando em normas e competências. Sendo assim, uma avaliação bem-feita é de extrema importância na correta definição monetária do bem, garantindo uma transação ou uma precificação mais segura e realista do mercado.